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管不着2008年以前的违建?最高法:管了
在违建查处领域这样一种观点为很多当事人甚至是法律专业人士所认同:《城乡规划法》施行于2008年,那么对于2008年以前即建造完成的未办理规划许可的房屋,《城乡规划法》是无法作为查处、限期拆除的依据的。根据“法不溯及既往”的法律适用原则,《城乡规划法》不能管它施行前即存在的违建,只能“往后管”。那么,这种观点真的无懈可击么?最高人民法院早在2018年的一起裁判中就提出了与此截然不同的论调,这无疑十分值得广大违建当事人重视。在明律师首先要指出的一点是,违建查处力度越来越大、执行越来越坚决彻底是近些年该领域的持续风向。在这一背景下,很多过往能够为违建“开脱”的理由、说辞,正渐渐被一些司法裁判所否定。“是否违建,主要看实体”,正成为业内的普遍共识。因为违反城乡规划是一种持续状态而非建房这一具体行为,处置违建的法律法规可以有条件的溯及既往,这种观点越来越多的为行政机关、司法机关所采纳,尽管在明律师对此始终持保留意见。了解了前面提到的“大势”,我们就比较容易看懂下面这则裁判案例了。【最高法裁判:《城乡规划法》能管到1984年】赵先生自述于1996年在黑龙江省齐齐哈尔市某区购买了沿街房屋一处,用于从事美容美发经营。后涉案房屋因未办理用地审批手续和建设工程规划许可证,遭当地区政府查处。区政府以涉案房屋不符合《城乡规划法》及《齐齐哈尔市城乡规划条例》为由将该房屋认定为违建,并最终实施了强制拆除。赵先生认为涉案房屋建造于1996年以前,至查处时已过去20多年,属于历史遗留原因形成的无证房屋。且《城乡规划法》施行于2008年1月,区政府据此对涉案房屋实施强拆系适用法律错误,新法不能管到其施行前即存在的建筑。赵先生以上述理由向法院提起行政诉讼,但一审、二审均未获支持。赵先生继续向最高人民法院申请了再审。那么,2008年才施行的法律能管得着1996年以前的涉嫌“违建”吗?我们来看(2018)最高法行申9729号《行政裁定书》中是怎么说的:1984年1月5日起实施、当时有效的国务院颁布的《城市规划条例》第三十一条规定,个人经城市规划主管部门审查批准后,方可使用土地。1990年4月1日实施、当时有效的《城市规划法》(取代《城市规划条例》)第三十二条规定,在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物,建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后,方可申请办理开工手续。2008年1月1日起实施的《城乡规划法》(取代《城市规划法》)第四十条规定,在城市、镇规划区内进行建筑物建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。可见,我国法律、行政法规规定1984年以后新建房屋应当取得用地审批手续、建房手续,相关规定自1984年1月5日开始延续至今,赵xx主张《城乡规划法》不应适用于本案,理由不能成立。也就是说,最高法裁判认为对于城市规划区内的建房行为,我国法律、行政法规自1984年以来就规定需要办理规划许可手续。这一规定自1984年一直延续至今,其间未曾间断、改变。故此,即便涉案房屋建造于1996年以前,其仍要受城乡规划法律、法规的规制,20多年的存续时间恰恰是其违反城乡规划违法状态的持续。最高法据此判定,本案中当地区政府依据2008年方才施行的《城乡规划法》对涉案房屋予以强制拆除,并不存在适用法律错误。因为《城乡规划法》事实上取代了当年的《城市规划法》和《城市规划条例》,三者在查处违建的实体层面规定上并无差别。最终,最高法裁定驳回了赵先生的再审申请。【律师解析:客观看待当前违建查处“趋严”态势】无疑,上述裁判观点对当事人一方而言是不利的,也是当事人所不愿意看到的,更给专业律师对类似案件中的质证、辩论提出了新的课题和挑战。不过,在明律师需要和各位行政相对人沟通的是,对这一裁判观点我们要能够理性、客观地去看待和认识:其一,尽管其裁判观点似乎能够“普遍适用”,但其仅为某起具体个案的再审裁判,不是司法解释或者新的法规,不会真的在全部案件中适用。最高法裁判中,每个裁判理由都对应着相应的具体案情。如果案情发生了变化,那么裁判结果也完全可能跟着发生改变。所以关键在于你的无证房屋的客观事实及查处程序如何,以及怎样有效地进行一审、二审。再审中如果没有新的证据和事实出现,完全推翻已有的生效裁判本身就是困难的。其二,针对无证违建的查处力度的确在逐年加强,这是不容否认和忽视的事实。当事人要能够正视、接纳这一事实,未雨绸缪早做准备,争取积极补办手续来确保房屋的合法性,尽量避免无证状况的长期存续。就本案而言,当事人1996年购买时就应当明知涉案房屋诸证皆无,那么其继续坚持购买涉案房屋,并在从事经营的20年间未补办规划许可手续,其自身显然存在一定的过错。须知,按照最新修订的城乡规划法规,没有规划许可手续的房屋是办不下来营业执照的,根本无法用于从事合法经营。其三,即便法院认定行政机关适用法律存在错误,但在其他事实不变的情况下,涉案强制拆除这一结果并无不当,当事人照样无法通过起诉确认强制拆除行为违法获取行政赔偿,房子该拆还是会被拆。这就回到了我们开篇提到的观点——是否违建,关键看实体。如果你的房屋本来就是违建,根本无法补办手续,那么它是没有可供法律保护的合法权益的。这点各位当事人一定要充分认知清楚,心存侥幸是毫无意义的。在明律师最后要强调的是,建造于20年以前的房屋虽不一定完全合法,但也确属广义上的“历史违建”“存量违建”,其与顶风违法的新增违建毕竟不同。当事人在面临查处时要尽快咨询专业律师,争取在责令限期拆除决定阶段提起复议或者诉讼,将违建认定予以撤销,从而避免房屋被拆除的被动局面出现。仅凭“2008年以前的违建《城乡规划法》管不着”这一个理由,是不足以为当事人争取到补偿或者赔偿权益的。想要将房屋保住或者赢得补偿,我们的确需要更多有力的事实和证据。换言之,大家无需为此最高法裁判观点过于悲观、失望,只需继续努力捍卫合法权益。来源:北京在明律师事务所发布时间:2022/04/14 00:00:00 分类:政策快讯16592 -
住建部:解决教师队伍住房困难问题
来源:央视新闻客户端住建部:解决教师队伍住房困难问题在教育部今天举行的新闻发布会上,住房和城乡建设部住房保障司相关负责人介绍,党中央、国务院历来高度重视解决教师队伍住房困难问题。《新时代基础教育强师计划》,再次提出支持地方完善住房保障体系,加大保障性住房供应力度,解决教师队伍住房困难问题。住房和城乡建设部会同有关部门,加快解决教师队伍特别是乡村教师的住房困难问题,取得积极进展。据统计,截至2021年底,全国有26万乡村教师、36万青年教师通过公租房保障解决了住房困难问题。但从调研情况看,目前仍有部分乡村教师在执教学校缺乏周转住房,只能住在办公室、教室或租住农房,居住条件较差,还有部分教师在县城买不起商品住房,需要进一步加大工作力度,解决好他们的住房困难问题。下一步,住房和城乡建设部将会同有关部门,指导督促各地加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,重点是通过政府提供土地、财税、金融等政策支持,引导各类主体加快发展保障性租赁住房,比如,支持学校盘活利用自有存量土地和房屋建设保障性租赁住房,支持利用学校周边或乡镇的集体经营性建设用地以及存量闲置房屋建设保障性租赁住房,支持各地适当利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房等,切实增加保障性租赁住房供给,着力解决好教师队伍特别是乡村教师的住房困难问题,为加强新时代教师队伍建设提供更加有力的住房保障发布时间:2022/04/15 13:50:11 分类:政策快讯44161 -
住建部发布《装配式建筑用墙板技术要求》等3个行业标准
近日,住房和城乡建设部发布《装配式建筑用墙板技术要求》《聚合物透水混凝土》《防水卷材屋面用机械固定件》 3个行业标准。《装配式建筑用墙板技术要求》本标准规定了装配式建筑用墙板的术语和定义、分类和标记、一般要求、要求、试验方法、检验规则、标志、包装、贮存和运输。本标准适用于装配式建筑用外围护墙板和内隔墙板的生产与检验。《装配式建筑用墙板技术要求》为建筑工业行业产品标准,编号为JG/T578-2021,自2022年3月1日起实施。《聚合物透水混凝土》本文件规定了聚合物透水混凝土的术语和定义、分类和标记、一般规定、要求、试验方法、检验规则。本文件适用于铺设在轻型荷载道路、人行道、公园休闲道、树池、景观及休闲广场等场合的聚合物透水混凝土。《聚合物透水混凝土》为城镇建设行业产品标准,编号为CJ/T544-2021,自2022年3月1日起实施。《防水卷材屋面用机械固定件》本文件规定了防水卷材屋面用机械固定件的范围,术语和定义,分类和标记, 一般规定,要求, 试验方法,检验规则,标志、包装、运输和贮存。本文件适用于以金属屋面板为基层的防水卷材屋面系统用机械固定件。《防水卷材屋面用机械固定件》为建筑工业行业产品标准,编号为JG/T576-2021,自2022年3月1日起实施。来源:住房和城乡建设部网站发布时间:2022/04/15 13:47:52 分类:政策快讯39762 -
土地使用权摊销年限确认问题
问题1-2-26(土地使用权摊销年限确认问题)问题:土地使用权的合同使用年限均为50年,如果企业经营年限短于50年,如何确定土地使用权的摊销年限?解答:根据《企业会计准则第6号——无形资产》第十七条规定:“使用寿命有限的无形资产,其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。企业摊销无形资产,应当自无形资产可供使用时起,至不再作为无形资产确认时止。”这一规定表明,土地使用权作为一项无形资产,其摊销年限应当是受益年限。如果在取得土地使用权时没有证据表明企业的经营年限将会在到期后继续延长,则土地使用权的摊销年限不应超过取得土地使用权时企业营业执照上载明的剩余经营期限。但另一方面,根据《企业会计准则第 6 号——无形资产》第十八条规定,允许无形资产摊销时在满足一定条件的前提下预留残值。根据该条规定:“使用寿命有限的无形资产,其残值应当视为零,但下列情况除外:(一)有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产。(二)可以根据活跃市场得到预计残值信息,并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。”因此,例如取得土地使用权时的剩余经营年限为 30 年,土地使用权本身的年限为 50 年,则可将后 20 年的应摊销金额作为净残值预留,将应摊销金额在 30 年内摊销完毕,这样对损益的影响与将土地使用权全额按照 50 年摊销相对较为接近。发布时间:2022/03/31 14:36:24 分类:政策快讯36821 -
深度解读《汕头市住房和城乡建设局关于进一步贯彻落实<汕头市大力发展装配式建筑实施方案>的通知》
发布时间:2022/03/31 10:01:01 分类:政策快讯14526 -
十四五期间,各省装配式建筑目标汇总!
一、北京市《关于进一步发展装配式建筑的实施意见》2022年实现装配式建筑占新建建筑面积比例达到40%以上,2025年实现装配式建筑占新建建筑比例达到55%。二、湖南省《湖南省“绿色住建”发展规划(2020-2025年)》至2025年,城镇新建建筑节能标准施工执行率达到70%以上,城镇新增绿色建筑竣工面积占新增民用民用建筑竣工面积比例为60%以上,城镇装配式建筑占新建建筑比例达到30%以上。三、吉林省《吉林省建筑业“十四五”规划》到2025年,建成5个以上国家级装配式建筑产业基地,15个以上省级装配式建筑产业基地,全省装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%以上,城市中心城区商品住宅实现全装修交付。四、陕西省《关干推动智能建造与新型建筑工业化协同实施发展的若干意见》2021年起,每年新开工建设项目面积增加3%以上用干新型建筑工业化示范项目建设,城市中心城区出让或划拔土地的新建项目,实施工业化建造比例不低干20%,并逐年增加,到2025年新型建筑工业化政策体系和产业体系基本建立,装配式建筑占新建建筑的比例30%以上,城市中心城区住宇建筑实施全装修。五、福建省《福建省建筑业“十四五”发展规划》到2025年,全省城镇每年新开工装配式建筑占当年新建建筑的比例达到35%以上,其中福州、漳州、泉州国有投资新开工保障性住房、教育、医疗、办公综合楼项目全部采用装配式建筑,其余设区市及平潭综合试验区比例不低于50%。六、浙江省《浙江省建筑业发展“十四五”发展规划》到 2025 年,全省装配式建筑占新建建筑比例35%以上,钢结构建筑占新建装配式建筑比例40%以上,累计创建国家装配式建筑产业基地 35 个以上。七、江苏省《江苏省建筑业“十四五”发展规划》积极推广精益建造、数字建造、绿色建造、装配式建造等新型建造与管理方式,新开工装配式建筑占同期新开工建筑面积比达50%,成品化住房占新建住宝70%装配化装修占成品住房30%。八、重庆省《重庆市建筑业“十四五”发展规划》到2025年装配式建筑占全市新建建筑面积达到30%,其中:重点推进区域达到50%,积极推进区域达到30%,鼓励推进区域达到 20%。九、西藏自治区《西藏自治区建筑业发展“十四五”规划》加快推进装配式建筑和绿色建筑发展,到2025年,全区城镇每年新开工装配式建筑占当年新建建筑的比例达到30%以上。十、江西省《关于加快推进全省装配式建筑发展的若干意见》2025 年,江西省装配式建筑发展水平进一步提高,装配式建筑新开工面积占新建建筑总面积的比例达到40%。十一、广西省《广西新型建筑业“十四五”发展规划(公开征求意见稿)》到2025年,形成一批研发能力强、掌握核心技术、具有自主创新能力、有能力辐射东盟和华南西部省份的新型建筑工业化领军企业,全区装配式建筑项目建筑面积占新建建筑面积的比例达到30%以上。十二、内蒙古自治区《内蒙古自治区“十四五”住房城乡建设事业规划》“十四五”时期推进装配化装修方式在商品住房项目中的应用促进装配式建筑产能供需平衡积极推动包头市钢结构装配式建筑生产基地,稳步发展呼伦贝尔市木结构装配式建筑生产基地。到2022年全区装配式建筑占比力争达到15%:到2025年装配式建筑面积占比力争达到30%。十三、海南省《海南省住房和城乡建设事业“十四五”规划》实施装配式建筑发展工程。推动装配式示范项目(基地)、装配式建筑产业基地建设,基于海南省房屋建筑工程全过程监管信息平台,建设装配式建筑数字监管子系统。装配式建筑产业布局稳定,将金牌港建成为以装配式建筑为主导,能够引领未来热带建筑科学发展的集聚区、展示区和体验区。到2025年末,装配式建筑占新建建筑比例大于80%十四、广东省《广东省建筑业“十四五”发展规划》“十四五”时期发展目标。装配式建筑面积占新建建筑面积的比例达到30%,城镇绿色建筑占新建民用建筑比例达100%。十五、安徽省《安徽省“十四五”装配式建筑发展规划》到2025年,各设区的市培育或引进设计施工一体化企业不少于3家,培育一批集设计、生产施工于一体的装配式建筑企业,产能达到5000万平方米,装配式建筑占到新建建筑面积的30%,其中:宿州、阜阳、芜湖、马鞍山等城市力争达到40%,合肥、蚌埠、滁州、六安等城市力争达到50%。全省打造一批智能建造龙头企业,基本形成立足安徽省,面向长三角、辐射“一带一路”的新型建筑工业化发展基地。十六、云南省《云南省“十四五”建筑业发展规划》城镇新开工建筑中装配式建筑和采用装配式技术体系的建筑面积占比达到30%;力争城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准;以国有资金投资为主的大中型建筑项目、绿色生态示范小区的新立项项目,在勘察设计、施工、运营维护中应用BIM的项目占比达到30%以上。十七、黑龙江《关于加快推进装配式建筑发展若干政策措施的通知 (征求意见稿)》确定哈尔滨市为重点推进地区,到2021年底,装配式建筑占新建建筑面积比例应达到15%以上,并逐年递增,到“十四五”期末,装配式建筑占地区新建建筑面积比例力争达到40%。十八、四川省《提升装配式建筑发展质量五年行动方案》到2025年,形成成都平原、川东北、川南、川西北、攀西五大区域协同发展、多点支撑的产业发展格局,区域产业链配套基本建成;全省新开工装配式建筑占新建建筑40%装配式建筑单体建筑装配率不低于50%,建成一批A级及以上高装配率的绿色建筑示范项目。十九、上海市《上海市住房发展“十四五”规划》扎实推进装配式建筑发展,公共租赁住房项目全部采用全装修方式,以绿色建筑专项规划为指导,新建住宅实现全面执行绿色建筑标准的目标。二十、天津市《天津市建筑业“十四五”规划(2021-2025)》培育装配式建筑市场需求,消除市场对装配式建筑不恰当的认识;加大装配式建筑技术研发投入,积极推进成熟技术标准转化,提升装配式建造质量和建造品质。鼓励政府投资项目、装配式项目、应用建筑信息模型的项目优先采用工程总承包方式建设,到“十四五”末,政府投资工程采用工程总承包模式的比例超过50%,装配式建筑全部采用总承包模式。二十一、山东省《山东省住房和城乡建设事业发展第十四个五年规划(2021-2025年)》加快建造方式革新,大力发展装配式建筑和装配式装修, 新供应建设用地按比例建设装配式建筑,政府投资或者以政府投资为主的建筑工程全面按照装配式建筑标准建设,持续加大内墙板、预制楼梯、预制楼板等成熟预制部件推广应用力度。文章来源:各地政府网站发布时间:2022/03/31 09:29:00 分类:政策快讯29315 -
佛山市建设局强化党建引领,擦亮“住建先锋”品牌
3月2日,记者从佛山市住房城乡建设局(下称“佛山市住建局”)获悉,该局已于近日召开2022年“住建先锋”品牌创建再深化再部署工作会议。据介绍,该局近年来锚定以“住建先锋”品牌创建为引擎,坚持“以党建引领发展,把党建融入发展,用党建推动发展,靠发展检验党建”的理念,积极构建“1+3+3+6+N”党建工作体系。结合住建部门职能,在各党支部持续开展“六大专项”行动。佛山市住建局召开2022年“住建先锋”品牌创建再深化再部署工作会议。支部建在小区,党建引领共建共治据介绍,随着城市住宅小区的快速发展,给党建工作和基层社区治理带来新的难点和问题,针对全市小区治理过程中存在的难题,佛山市住建局积极探索创新,以党建引领创新社区治理,大力推进“支部建在小区上”,通过打造“社区党委-小区党支部-党员楼长”三级网络,解决小区治理“缺核心”“缺合力”、业委会“缺把控”等难题,全力促进党的组织优势转化为基层社会治理效能。小区党支部通过组织召开党建联席会议、建立党群活动阵地、发挥业主党员的先锋模范带头作用、组建党员楼长队伍等,充分发挥小区党支部作用,畅通小区问题反映渠道,分类解决小区各类问题。在过去的一年里,佛山市住建局组织开展“美好家园”“红旗小区”评选活动,历经数月层层评选和把关,全市共有20家物业小区获评“美好家园”、8家获评“红旗小区”、3家获评“佛山市民喜爱小区”。通过开展此活动形成“比学赶帮超”良好态势,促进物业服务企业创新升级及物业管理水平持续提高,努力提升市民幸福感、获得感和安全感。截至目前,佛山全市符合条件的1224个物业住宅小区已全部建立党支部,着力打通了城市基层治理“最后一百米”。佛山“红旗小区”开展小区业委会党建工作会议。支部建在工地,推动建筑业高质量发展与此同时,佛山市住建局大力推进“支部建在工地上”,结合工作实际创新性提出“5+5+5”工作法,围绕“成立一个党支部、制订一份党支部责任清单、建设一个党群活动阵地、形成一份党员发挥作用工作指引和建立一套党支部工作制度”的五个工作标准,树立“党建+安全、党建+质量、党建+廉建、党建+培训和党建+关怀”的五个工作路径,建立“有作风过硬的组织堡垒、有精益求精的工匠精神、有常抓不懈的安全意识、有关爱员工的幸福家园和有廉洁守信的责任底线”的“五有”红旗工地标杆,切实发挥全市住建领域工地党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用,以高质量“红旗工地”党建引领高质量工程建设,奋力打造工地党建“佛山样板”。2021年佛山市住建局对评选出来的33个“红旗工地”进行集中授旗。通过开展“红旗工地”达标创优活动,一方面强化工地党组织政治引领作用得到发挥,建筑工地党的组织建设得到进一步规范。另一方面,工地党支部进一步凝聚了人心,汇聚多方力量,进一步提升工地质量安全管理水平,推动建筑业高质量发展。“红旗工地”党建工作参加佛山市区直单位第六届工作创新大赛,获得一等创新成果奖。2021年,佛山市建设工程荣获鲁班奖2项,詹天佑土木工程奖1项,詹天佑故乡杯奖1项,广东省建设工程金匠奖5项,省优质奖7项,佛山市建设工程优质奖30项。构建“1+3+3+6+N”党建工作体系 大力开展六大专项行动此外,为了擦亮“住建先锋”品牌,佛山市住建局锚定以“住建先锋”品牌创建为引擎,坚持“以党建引领发展,把党建融入发展,用党建推动发展,靠发展检验党建”的理念,积极构建“1+3+3+6+N”党建工作体系,围绕“服务大局、突出特色、讲求实效”三项基本原则和把握“做好三项服务、开展六大行动、党建全面覆盖”三个工作内涵,结合住建部门职能在各党支部持续开展“模范住建、惠民住建、创新住建、法治住建、绿色住建、智慧住建”六大专项行动,以实际行动争当新时代住建先锋,助力佛山住建事业高质量发展。在开展“模范住建”全面创建过程中,党员干部积极带头履职尽责、带头担当作为、带头承担责任,一级带着一级干,一级做给一级看,喊响“我是党员,我先上”的口号,形成当先锋作表率、当榜样作奉献、当标杆作示范的“先锋效应”,以担当带动担当,以作为促进作为。2021年持续、多批次组织党员干部带头下沉基层一线,组成抗疫支援队,协助社区开展核酸检测等防疫工作。紧紧围绕住房保障、城镇老旧小区改造等民生实事任务,充分发挥党组织的战斗堡垒作用和党员干部示范带头作用,实现“重点联抓”“实事联办”“难题联解”到“队伍联建”“发展联动”“成果共享”,为民办实事的效果明显。扎实推动共有产权住房试点工作,筹集共有产权住房1000套;加快发展保障性租赁住房,新增项目3个,筹集房源共4029套;佛山老旧小区改造2020—2021年,涉及改造户数超9.6万户,超额完成任务,数量在全省排名第一。佛山“住建先锋”党建品牌先后获得“佛山市直机关优秀党建品牌”“2021年度广东基层党建创新案例特别关注案例”。来源:南方+ - 创造更多价值发布时间:2022/03/23 13:54:35 分类:政策快讯35585 -
制造企业购买了土地使用权如何进行财税处理
请问老师,我们是一家生产制造企业,为了建造厂房,购买的土地使用权如何入账?缴纳的契税如何入账?土地如何摊销?后续土地款是否也要计入房产原值缴纳房产税?答复:1. 购买的土地使用权计入:无形资产-土地使用权。2. 缴纳的契税也是计入成本:无形资产-土地使用权。3. 购买的土地用于厂房建设在摊销时计入:在建工程-厂房,最终是结转为固定资产,单独设置“累计摊销”科目来核算无形资产的摊销。4. 可以按照土地证上的使用年限来分期摊销,于取得的当月开始摊销就可以。5. 不管你购买的土地会计上如何核算,均应计入后续的房产原值缴纳房产税。参考一《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南:无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。外购的无形资产,其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南:五、 无形资产的摊销根据本准则第十七条规定,无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益。某项无形资产包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的,其摊销金额应当计入相关资产的成本。参考二根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定:第六十七条 无形资产按照直线法计算的摊销费用,准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产,有关法律规定或者合同约定了使用年限的,可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。参考三苏州国税2011年度所得税政策解答汇总:某内资企业2006年购入使用期为30年的土地使用权,按30年摊销。新企业所得税法实施后,规定无形资产的摊销年限不得低于10年,现企业希望调整为按10年摊销,能否调整?如何调整?答:按原企业所得税暂行条例规定,受让或投资的无形资产,法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限和受益期限的,按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限孰短原则摊销。该内资企业2006年购入的土地使用权由于使用期限为30年,因此其在2006年应按30年摊销。新税法后,作为投资或者受让的无形资产,有关法律规定或者合同约定了使用年限的,可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。据此,该项无形资产应继续按30年摊销。参考四《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定:三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。发布时间:2022/03/22 14:42:03 分类:政策快讯29965 -
国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定
关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理 促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知国土资发[1999]433号各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团土地管理局:为贯彻落实党的十五届四中全会通过的《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》精神,推进国有企业改革和发展,现将《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》印发给你们,请认真贯彻执行。国土资源部一九九九年十一月二十五日国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见(一九九九年十一月二十五日) 为贯彻落实党的十五届四中全会通过的《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》精神,推进国有企业改革和发展,现就进一步加强土地资产管理工作提出如下意见。一、提高认识,转变观念,积极为国有企业改革和发展服务各级人民政府土地行政主管部门要深入学习和领会党的十五届四中全会精神,充分认识合理处置土地资产对促进国有企业改革的重大意义。要从有利于搞活整个国有经济,促进国有经济布局战略调整和国有企业的战略性改组,推动企业科技进步出发,盘活和显化企业土地资产,积极参与和支持国有企业改革工作。要与企业改革的主管部门建立工作联系制度,及时了解企业改革和发展的进度与要求,在进一步贯彻落实《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局8号令)的基础上,遵循“明晰产权、显化资产、区分类型、合理处置、规范管理、促进发展”的原则,进一步加大土地资产管理力度。二、区分类型,合理处置,完善土地资产配置体系,促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组 国有企业改革时,经土地行政主管部门批准,可根据行业、企业类型和改革的需要,采用不同的土地资产处置方式和管理政策。 (一)在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域,国有企业可继续以划拨方式使用土地。 (二)对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业,以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业,根据企业改革和发展的需要,主要采用授权经营和国家作价出资(入股)方式配置土地,国家以作价转为国家资本金或股本金的方式,向集团公司或企业注入土地资产。 (三)对于一般竞争性行业,应坚持以出让、租赁等方式配置土地。非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时,可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股,逐步通过股权转让变现;也可分割出与企业净负债额相当的土地转为出让土地,参与企业整体拍卖和兼并,剩余土地,购买方或兼并方有优先受让权和承租权。 (四)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业,原划拨土地可继续以划拨方式使用,也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。 对其他采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业,可将原使用的划拨土地按出让方式处置,土地收益可作为应付账款暂留企业,全额用于技术改造,并参照技改贷款方式进行管理。 (五)各项土地资产配置政策涉及的具体行业划定和土地收益使用管理办法,由我部分别商国家经贸委、财政部确定。三、明确土地权益,显化土地资产,理顺财产关系,加强土地资产运营监管 将国有企业改革和发展与完善土地资产处置方式、明确土地权益相结合,降低企业改革成本,促进国有企业综合运用多种方式实现土地资产价值。 (一)深化土地使用制度改革,完善和协调出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营等不同处置方式之间的权责关系,降低国有企业土地资产配置的直接成本。国有企业改革时,可按规定自主选择土地资产处置方式,鼓励以货币、资本、股本等多种形态综合实现土地资产价值。 (二)土地资产处置时,要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本,合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资(入股)方式处置土地资产的,按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。 (三)进一步明确国家作价出资(入股)和授权经营土地使用权的权益。以作价出资(入股)方式处置的,土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押,改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价;以授权经营方式处置的,土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁,或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让,但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时,应报经土地行政主管部门批准,并补缴土地出让金。 (四)国有土地资产进入企业资产的财务处理及土地资产监管办法,由我部商财政部确定。在有关规定出台前,各地可指定专门机构进行土地资产管理,有关规定出台后,再按统一办法进行财务处理及资产监管。四、发挥土地资产效益,优化资产结构,减轻企业负担,促进国有企业减债脱困和安置职工 优化国有企业资产结构、减轻企业负担要与调整用地结构有机结合,采取有效措施,鼓励国有企业充分利用和盘活现有建设用地,促进国有企业减债、脱困和集约利用土地。 (一)为减轻企业负担,国有企业在改革前可继续以划拨方式使用原有土地;改革后的企业用地符合《划拨供地项目目录》的,可仍以划拨方式使用。国有和集体企业兼并国有企业涉及的土地,不属于划拨供地范围的,经土地行政主管部门批准,也可在一定年限内维持划拨使用。(二)根据企业在生产经营过程中对土地利用的不同要求,进一步细化配置土地权利,降低用地成本。国有企业因铺设地上、地下管线等需要通过集体土地或其他单位、个人使用的国有土地的,可以通过设定土地他项权利的方式,保证企业正常生产运营。只对因行使特定的土地他项权利而对土地所有者、使用者造成的损失给予相应补偿。(三)经土地行政主管部门批准,非上市国有企业可将其原使用的划拨土地通过土地交易场所转让变现,也可由土地行政主管部门收购储备或优先安排租赁、出让,土地收益设立专户,专项用于企业增资减债和结构调整。在规划许可的前提下,允许非上市国有企业在其原用地范围内自行提高土地利用率。 (四)国有及国有控股企业参与股票配售的,经土地行政主管部门批准,可以将原使用的划拨土地作价后注入企业,作为国有资本,用于认购配售的股票。 (五)国有企业破产时,其原使用的划拨土地可由市、县人民政府组织出让,变现资金设立专户,优先用于职工安置。已设立破产企业职工安置资金专户的城市,破产企业划拨土地出让收益可全部纳入专户,按规定统一用于城市内破产企业职工安置。五、明确供地政策,完善土地市场,为国有企业改革和发展创造良好的外部条件 明确建设用地供应政策和外商投资企业用地政策,提供土地交易场所,加强中介机构管理,为国有企业改革和发展营造有利的外部条件。 (一)加强土地利用规划和计划管理,控制建设用地增量,严格执行供地目录,制止不合理地重复建设。对列入《禁止供地项目目录》项目,一律不得提供建设用地;对列入《限制供地项目目录》的用地,要从严控制,不符合用地条件的,也不得提供建设用地。(二)进一步明确外商投资企业用地政策,鼓励国有企业合理利用外资“嫁接改造”。国有企业与外资进行合资、合作,凡以出让、租赁、国家作价出资(入股)方式取得土地使用权的,不再另行缴纳场地使用费;凡符合《划拨供地项目目录》的,经土地行政主管部门批准,可按划拨方式用地。 (三)国有企业转让划拨土地使用权的,应到市、县土地行政主管部门设立的土地交易场所挂牌交易,以增加交易机会,减少交易成本;对有多个需求者的土地,可由土地行政主管部门组织招标拍卖,提高国有企业转让土地的收益。 (四)土地评估中介机构要与政府部门彻底脱钩,要加强行业自律,整顿行业秩序,规范中介行为,为国有企业改革和发展提供公平、公正的中介服务。六、依法行政,规范操作,切实做好国有企业改革中的土地资产管理工作 各级土地行政主管部门要坚持依法行政,规范操作,优质服务,从快、从优做好国有企业改革中的土地登记、地价评估确认、处置方案策划和处置审批工作。 (一)加快土地调查、登记进度,允许有测绘力量的企业在权属调查完成后自行完成地籍测量。要结合土地证书年检,及时、准确办理企业土地登记,国有企业尚未进行初始土地登记的,允许在权属调查完成后先行改制,再根据土地使用权处置方案批复直接办理变更登记。要抓紧解决国有企业土地权属纠纷,对权属争议一时难以解决的,可将无争议土地剥离出来先行确权。要建立地籍资料公开查询、鉴证制度,及时为企业提供土地产权查询、鉴证服务。土地登记要严格执行国家规定的收费标准,切实减轻企业负担。 (二)规范企业改革中的土地价格评估工作。国有企业改革涉及的土地使用权应当进行地价评估,改制为上市公司的,必须选择具有A级土地评估资质的机构进行地价评估。土地评估机构要严格遵循国家法律法规,按照国家规定的技术标准,根据企业类型、处置方式及权利状况,科学选择评估方法和相关参数,合理确定估价结果,并出具规范的土地估价报告。 (三)加强土地资产处置方案策划,保证国有企业改革顺利进行。土地行政主管部门和土地评估机构要依据土地资产处置政策、企业改革方案和土地状况,帮助企业或行业选择土地资产处置方式,既可采用单一的处置方式,也可多种方式并用,设计适宜的土地资产处置方案。 (四)优化服务,搞好土地评估结果确认和处置方案的审批工作。国有企业改革涉及的土地估价结果和处置方案,应经土地所在地市、县土地行政主管部门初审后,按企业隶属关系报同级人民政府土地行政主管部门审批。土地行政主管部门应在规定的时限内规范出具初审意见和土地估价结果及处置方案批复。发布时间:2022/03/22 14:39:03 分类:政策快讯42639 -
划拨土地使用权管理暂行办法,国有划拨土地收回有补偿吗?
关于国有土地使用权的收回,《土地管理法》第五十八条其实已经确定了要适当补偿的基本原则,对国有土地使用权只收回不予补偿是明确违背法律的。但当涉及到划拨国有土地使用权收回时,因为其取得方式的特殊性以及留在大众印象中的“无偿性”特征,有很多人都主张不应该对土地使用权人支付征地补偿费用,那么划拨土地收回究竟应不应该有补偿?划拨方式取得的土地使用权并非都具有“无偿性”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定:“土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。”结合该法条可以明确划拨土地使用权的取得分为无偿取得和有偿取得,只是这种“有偿取得”不同于出让方式取得国有土地使用权,后者基于的是土地使用权的市场价格,而前者限定在征收土地所需要支付的安置补偿费用,这两者最本质的区别就在于土地使用权是否进入市场交易。“1关于无偿划拨基于上述分类,有人认为无偿取得的划拨土地,在收回时不用补偿。理由如下:根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条:“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权”四十七条:“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿”可以得知,划拨土地使用权是无偿取得的,而且政府可以就划拨土地无偿收回。检索目前关于国有土地收回的案例也可以发现,几乎全部法院都不认可划拨土地收回时使用权人对土地使用权费用补偿的请求资格。但笔者认为根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条:“有下列情形之一的,由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要,确需使用土地的······依照前款第(一)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿”划拨土地使用权也有可能因公共利益的原因收回,从而满足《土地管理法》第五十八条第一项中规定的情形,那么补偿也就是理所当然的,直接否定划拨土地使用权收回时使用权人补偿的权利是背离法律精神的。此外,国有农场就是很典型的一种无偿划拨方式取得土地使用权的情形,国有农场土地收回时,就现有法律规定来看,补偿内容是包括土地补偿费用的。根据《国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用权管理的意见》中第三条规定,因国家经济建设或地方公益性建设需要收回国有农场土地的,无论是建设用地还是农用地,都是参照集体土地上的补偿标准进行补偿,而集体土地征收必然是包含土地补偿费用的。该法条明确承认了划拨土地实际使用人对土地的相关权益。“2关于有偿划拨至于在取得划拨土地时已经缴纳了安置补偿费用的划拨土地使用权单位或者个人,在收回时要补偿学界是有共识的,但关于如何补偿争议较大。有学者主张应该依法进行评估并按照“市场价格”进行补偿,他们认为通过出让方式所需要支付的土地出让金和通过划拨方式取得土地使用权所需要支付的安置补偿费用其实相差不大,而且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的房屋价值的补偿其实已经包含了土地使用权的市场价格,既然如此,那么通过缴纳安置补偿费用取得的划拨土地使用权就具备了市场竞价的性质,那么在收回时以市场价格进行补偿合情合理。但也有人对有偿划拨土地使用权收回时以市场价格进行补偿提出质疑。从《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的规定来看,无论是出让还是划拨的国有土地使用权收回,都是要求“适当补偿”,其中“适当”就表明不是按照实际评估价格进行补偿,不能忽略土地所有者地位。而且安置补偿费用与土地出让金并不是等同性质。划拨土地使用权的取得条件极其严格,公益特性是其本质特性之一,之所以与出让土地使用权相区分,就是因为要排除其市场交易性质。综上所述,划拨土地收回有没有补偿,答案是肯定的。但究竟如何进行补偿才能满足《土地管理法》中要求的“适当”?划拨土地使用权收回时关于土地熟化过程中支付的成本费用以及土地使用人长期投工和投资的补偿内容并不是争议焦点,最大争议部分在于土地使用权的市场价值增值部分,其本质就是土地使用权市场公允价值的变动收益。而关于这部分损益的分配目前并没有明确法律规定,笔者认为,为了避免实践中的争议完全可以由地方政府出台相关的政策性文件进行规定,有些地区就明确规定了:如果划拨土地使用权出让时,土地出让金的分配比例为政府百分之二十,划拨土地使用权人百分之八十。这样就可以有效减少实践中的争议。发布时间:2022/03/22 14:36:00 分类:政策快讯23719
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